Przed zakupem nieruchomości, należy dokładnie sprawdzić, jakie zapisy figurują w jej księdze wieczystej. Badanie księgi można zlecić notariuszowi lub przeprowadzić je samodzielnie.
Księga wieczysta to najważniejszy dokument dla każdej nieruchomości. Znajdują się w niej najistotniejsze dane dotyczące stanu prawnego, struktury właścicielskiej, ewentualnych roszczeń i hipotek. Księgi wieczyste są ogólnodostępne, dlatego ich badanie z łatwością można przeprowadzić samodzielnie i to z poziomu domowej kanapy, ponieważ baza ksiąg udostępniana jest online. Można to również zrobić w siedzibie sądu rejonowego właściwego z uwagi na położenie nieruchomości. Jeśli nie czujesz się na siłach wykonania tego zadania, to poproś o pomoc notariusza, ale nigdy nie rezygnuj z przeprowadzenia weryfikacji zapisów umieszczonych w księdze wieczystej, kiedy planujesz podpisać umowę kupna nieruchomości.
Spis treści
Co można sprawdzić w księgach wieczystych?
Księgi wieczyste to rejestry publiczne przedstawiające stan prawny nieruchomości, uregulowane w ustawie o księgach wieczystych i hipotece z 6 lipca 1982 roku. Zasady prowadzenia ksiąg i zbiorów dokumentów, stosowane w przypadku ksiąg wieczystych znajdują uregulowanie w Dzienniku Ustaw nr 102, pozycja 1122 z 2001 roku z późniejszymi zmianami. Natomiast zagadnienia dotyczące ksiąg wieczystych znalazły rozstrzygnięcie w Kodeksie Postępowania Cywilnego w artykule 626.
Każda księga wieczysta zbudowana jest z czterech działów:
- Dział I-O – Oznaczenie nieruchomości – znajdują się tutaj dane pochodzące z ewidencji gruntów, a więc przede wszystkim: adres, numer działki i opis budynku, ale również wpisy dotyczące praw związanych bezpośrednio z własnością. W tej części znajduje się też charakterystyka budynku lub lokalu – jego powierzchnia, liczba i rodzaj pomieszczeń i ich przeznaczenie oraz wykaz pomieszczeń dodatkowych, takich jak: komórka lokatorska, piwnica czy miejsce postojowe.
- Dział II – Własność – w tej części księgi znajdują się informacje na temat własności i użytkowania wieczystego.
- Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia – tutaj znajdą się zapisy o ograniczonych prawach rzeczowych, ograniczeniach w rozporządzaniu lub użytkowaniu wieczystym oraz inne informacje związane z prawami i roszczeniami.
- Dział IV – Hipoteka – w tym miejscu znajdą się informacje o obciążeniu nieruchomości hipoteką przez bank kredytujący jej zakup, urząd skarbowy, ZUS czy KRUS.
Dodatkowo w każdym dziale mogą znajdować się wzmianki. Oznaczają one, że do właściwego sądu rejonowego wpłynął już wniosek dotyczący interesującej Cię nieruchomości, ale nie został on jeszcze rozpatrzony. Takie wzmianki nie są opisane szczegółowo, więc z samej księgi nie sposób się dowiedzieć, czego konkretnie one dotyczą. Najczęściej jednak związane są one z chęcią dodania kolejnego wpisu, wykreślenia lub zmiany wpisu, który już widnieje w księdze.
Jak sprawdzić księgi wieczyste online?
Sprawdzając dział I-O księgi wieczystej dowiedz się, czy przedstawione w księdze dane są zgodne z tymi, jakie podaje właściciel nieruchomości. We wpisie w księdze wieczystej zwróć szczególną uwagę na:
- adres lokalu,
- numer działki, na której jest posadowiony budynek,
- powierzchnię lokalu,
- liczbę oraz rodzaj pomieszczeń,
- przeznaczenie pomieszczeń.
Sprawdź przeznaczenie lokalu – lokal użytkowy czy mieszkalny. Jeśli na nieruchomość będzie nałożona służebność gruntowa, dojście do niej będzie się znajdowało na sąsiedniej nieruchomości lub nieruchomość będzie podzielona na udziały, to właśnie tutaj znajdziesz o tym informacje. Dział I-O ksiąg wieczystych to miejsce, które powinieneś „prześwietlić” ze szczególną uważnością i wyjaśnić wszelkie budzące wątpliwości zapisy.
W dziale drugim znajdziesz nazwiska wszystkich właścicieli nieruchomości. Porównaj je z tymi, które widnieją na umowie lub jej drafcie, abyś miał pewność, że prowadzisz negocjacje z właściwym podmiotem. Pamiętaj, że jeśli planujesz kupić działkę, dom lub mieszkanie stanowiące współwłasność kilku osób, to na umowie muszą się znaleźć wszystkie ich podpisy. Jeśli planujesz zakupić nieruchomość znajdująca się w ustalanej dopiero masie spadkowej lub której właścicielami są osoby niepełnoletnie, to radzimy poczekać na decyzję sądu co do możliwości jej sprzedaży.
W dziale trzecim księgi wieczystej znajdziesz informacje o tym, czy nieruchomość jest obciążona prawem dożywotniego zamieszkania, użytkowania, służebności, odkupu, pierwokupu, czy jest wynajmowana lub dzierżawiona. Znajdują się tutaj również ostrzeżenia o wszczęciu postępowania egzekucyjnego lub innych prawach osób trzecich do dysponowania nieruchomością. To bardzo istotny dział, który należy bezwzględnie, z najwyższą uwagą krytycznie sprawdzić przed dokonaniem zakupu.
W ostatnim dziale księgi wieczystej należałoby szukać informacji o ewentualnych hipotekach, a więc wierzytelnościach, których zabezpieczeniem jest interesująca Cię nieruchomość. Te wpisy najczęściej dotyczą kredytów hipotecznych, które obecni właściciele zaciągnęli na zakup, ale mogą być również wynikiem zadłużeń w urzędzie skarbowym, Zakładzie Ubezpieczeń Społecznych lub Kasie Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego.
Ze szczególną ostrożnością należy podchodzić do wzmianek w działach III oraz IV. Te mogą się wiązać z wpłynięciem do sądu wniosku o zabezpieczenie hipoteką wierzytelności lub wniosku o nałożenie ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością. Jeżeli nie możesz czekać na zmianę wzmianki we wpis, a więc rozpatrzenie złożonego do sądu wniosku, który jeszcze nie został rozpatrzony, możesz wystąpić do podmiotu sprzedającego z prośbą o wyjaśnienie wzmianek.
Jak uzyskać numer księgi wieczystej?
Aby ułatwić katalogowanie i odnajdywanie poszczególnych ksiąg wieczystych, każdej z nich nadaje się unikatowy numer, składający się z trzech części:
- pierwsze cztery znaki (dwie litery, cyfra, litera) identyfikują sąd, który prowadzi daną księgę; przykładowo WR1K oznacza księgę wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy Wrocław Krzyki;
- kolejne 8 cyfr to numer nadawany zgodnie z repetytorium ksiąg wieczystych konkretnego wydziału sądu rejonowego;
- ostatnia cyfra to cyfra kontrolna.
Poszczególne elementy numeru księgi wieczystej są od siebie oddzielone ukośnikiem.
Numer księgi wieczystej można uzyskać w wydziałach wieczystoksięgowych właściwych z uwagi na położenie nieruchomości sądów rejonowych lub w starostwach powiatowych w wydziałach geodezji i kartografii. Numery ksiąg są również w posiadaniu właścicieli nieruchomości, ponieważ muszą się znaleźć na dokumentach jej zakupu i sprzedaży.
Aby sprawdzić księgę wieczystą, wystarczy powyższy numer wpisać w przeglądarkę Elektronicznych Ksiąg Wieczystych.
Jak uzyskać odpis księgi wieczystej nieruchomości?
Obecnie funkcjonuje elektroniczna baza ksiąg wieczystych, w której bez problemu i całkowicie za darmo można sprawdzić treść każdej księgi. Warunkiem jest tutaj posiadanie jej numeru. Przeglądarka Elektronicznych Ksiąg Wieczystych znajduje się na portalu utrzymywanym przez Ministerstwo Sprawiedliwości pod tym linkiem. Przeglądanie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych jest całkowicie bezpłatne.
Jeśli potrzebujesz odpisu, wyciągu lub zaświadczenia o zamknięciu księgi wieczystej, to będziesz musiał wypełnić wniosek o wydanie odpisu, wyciągu albo zaświadczenia z księgi wieczystej. Wniosek taki złożysz przez Internet (na stronie ekw.ms.gov.pl), listownie lub osobiście w centrali Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych (Warszawa, ul. Czerniakowska 100) lub w oddziale CIKW przy wydziałach ksiąg wieczystych miejscowych sądów rejonowych. Wydanie odpisu księgi wieczystej jest odpłatne:
- za odpis zwykły księgi wieczystej zapłacisz 30 zł,
- za odpis zupełny księgi wieczystej zapłacisz 60 zł,
- za wyciąg z księgi wieczystej:
- z jednego działu księgi wieczystej zapłacisz 15 zł,
- z dwóch działów księgi wieczystej zapłacisz 20 zł,
- z trzech działów księgi wieczystej zapłacisz 25 zł,
- z czterech działów księgi wieczystej zapłacisz 30 zł,
- za zaświadczenie o zamknięciu księgi wieczystej zapłacisz 10 zł.
Podsumowując, istnieje kilka sposobów na to, by sprawdzić treść księgi wieczystej. Najprostszym z nich będzie dokonanie samodzielnej weryfikacji drogą online w elektronicznej bazie danych utrzymywanej przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Treść ksiąg wieczystych powinna być weryfikowana w szczególności, kiedy planujesz zakup nieruchomości.
