Umowa najmu zobowiązuje wynajmującego do udostępnienia najemcy lokalu, w zamian za płacony czynsz, na określony okres. Powinna zostać ostrożnie skonstruowana, tak aby zabezpieczyć interesy obu stron. Przeczytaj nasz artykuł i sprawdź, jakie elementy powinna zawierać umowa najmu lokalu mieszkalnego. Pobierz gotowy wzór umowy mieszkania.
Spis treści
Umowa najmu mieszkania – najpierw spisz protokół
Aby uniknąć ewentualnych sporów związanych między innymi z wypłatą kaucji, przed popisaniem umowy należy sporządzić opis stanu mieszkania na dzień wynajmu. Opis przedmiotu najmu powinien zawierać szczegółowy opis lokalu i jego wyposażenia, a więc należy zawrzeć w nim elementy takie jak:
- stan umeblowania (jakie meble znajdują się w mieszkaniu, w jakim są stanie);
- sprzęt znajdujący się w mieszkaniu (lodówka, kuchenka, zmywarka);
- ewentualne usterki (zadrapana ściana, cieknący kran).
Tak sporządzony protokół należy dołączyć do umowy najmu.
Jakie elementy należy zawrzeć w umowie najmu lokalu mieszkalnego?
Umowa najmu jest rodzajem umowy zdefiniowany w Kodeksie cywilnym. To on określa obowiązki zarówno wynajmującego, jak i najemcy, których należy przestrzegać, lub zawrzeć w umowie postanowienia, które je modyfikują. Przepisy dotyczące tego dokumentu znajdziemy również w Ustawie o ochronie praw lokatorów.
Elementy, które trzeba koniecznie zawrzeć w umowie najmu lokalu mieszkalnego to:
- miejsce i data zawarcia umowy;
- określenie stron i ich dane ewidencyjne (imię, nazwisko, NIP/PESEL, seria i nr dowodu tożsamości);
- opis lokalu mieszkalnego;
- wysokość czynszu i jego elementów składowych lub dodatkowych opłat;
- czas trwania umowy;
- warunki wypowiedzenia umowy;
- prawa i obowiązki stron umowy;
- podpisy stron.
Kwota czynszu najmu w umowie najmu mieszkania
Jednym z najważniejszych elementów, które muszą znaleźć się w umowie najmu lokalu mieszkalnego, jest określenie wysokości czynszu, a także wszelkich dodatkowych opłat. Podając wysokość czynszu, warto jasno określić, że w tej kwocie zawiera się również czynsz administracyjny i ile ten z kolei wynosi.
Należy również określić czas i sposób płatności, tzn. podać datę, do której czynsz ma być opłacany, a także np. rachunek bankowy, na który najemca ma dokonywać wpłat.
Opłaty za media i inne
Poza samą wysokością czynszu, należy wskazać w umowie inne opłaty, które będzie ponosił najemca, a więc za np.:
- prąd,
- gaz,
- wodę,
- Internet,
- parking.
Należy wskazać, czy opłaty te zostały wliczone w wysokość czynszu, czy mają być płacone wynajmującemu, czy też najemca zobowiązuje się opłacać je na własną rękę.
Odsetki za niepłacony czynsz
Podczas ustalania wysokości i sposobu płacenia czynszu, warto też ustalić odsetki, jakie najemca zobowiązuje się zapłacić w razie powstania zaległości. Można ustalić je np. jako określoną kwotę, którą należy zapłacić po każdym wezwaniu do zapłaty.
Kaucja
Kaucja wynosi zazwyczaj wysokość miesięcznego czynszu. Jest zwracana po zakończeniu umowy, o ile nie musi zostać wykorzystana na pokrycie powstałych zniszczeń.
Na jaki okres podpisywać umowę najmu lokalu?
Kolejnym ważnym elementem jest jasne określenie czasu trwania umowy. To bardzo ważne, ponieważ jeśli go nie określimy, umowa automatycznie staje się umową najmu na czas nieokreślony.
Jeśli wynajmujący chciałby podpisać umowę najmu lokalu mieszkalnego na czas nieokreślony, ale lokator zażądał umowy na czas określony, to wynajmujący nie może z tego powodu odmówić mu podpisania umowy.
Kwestia piwnicy
Jeżeli do lokalu przynależy piwnica bądź komórka lokatorska, należy wskazać ją w przedmiocie umowy. Warto określić jej powierzchnię i sposób korzystania z niej.
Umowa najmu a ulepszenie lokalu mieszkalnego
Jeśli najemca chce w jakikolwiek sposób ingerować w najmowane mieszkanie, warto, aby wcześniej uzyskał pisemną zgodę wynajmującego. W przeciwnym wypadku wynajmujący może zażądać odwrócenia wszelkich wykonanych zmian.
Jeśli natomiast najemca dokonał ulepszeń lokalu za zgodą wynajmującego, może otrzymać zwrot poniesionych kosztów.
Czym różni się ulepszenie od remontu? Remont to działania, które mają na celu odtworzenie wartości użytkowej budynku. Natomiast ulepszenia zwiększają jego wartość poprzez dodanie lub zamianę elementów.
Ustalenie warunków wypowiedzenia umowy najmu
W przypadku ustalania warunków wypowiadania umowy najmu, należy pamiętać o dwóch kwestiach: okresie wypowiedzenia oraz warunkach uprawniających strony do wypowiedzenia umowy bez jego zachowania.
Pamiętaj, że jeśli nie zawrzesz w umowie okresu wypowiedzenia, stosowane będą przepisy Kodeksu cywilnego. Według nich:
- gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć
najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; - gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
- gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód;
- gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
Dodatkowe elementy
Inne kwestie, które można określić w umowie najmu lokalu mieszkalnego to:
- kto ponosi koszty naprawy przedmiotów, zużywających się wraz z ich użytkowaniem;
- kwestia podnajmu mieszkania osobom trzecim;
- lista lokatorów;
- warunki i terminy przekazywania bieżących rachunków, dowodów zapłaty oraz korespondencji przychodzącej na nazwisko wynajmującego;
- wykaz załączników.
Wzór umowy najmu lokalu mieszkalnego 2023
Przed zawarciem umowy najmu mieszkania warto zapoznać się z przepisami zawartymi w Ustawie o ochronie praw lokatorów.
Wzór umowy najmu lokalu mieszkalnego możesz pobrać tutaj:
-
UMOWA NAJMU LOKALU MIESZKALNEGO
zawarta w dniu ____________ w ____________ (miejscowość) pomiędzy:
____________, zamieszkałym/ą _______________________, legitymującym/ą się dowodem osobistym, seria i nr: _________________, nr PESEL: _________________ zwanym/ą dalej „Wynajmującym”
oraz
____________, zamieszkałym/ą _______________________, legitymującym/ą się dowodem osobistym, seria i nr: _________________, nr PESEL: _________________ zwanym/ą dalej „Najemcą”
łącznie zwanymi “Stronami”.
§ 1
Przedmiot umowy
- Wynajmujący oświadcza, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego mieszczącego się pod adresem:____________________________________, składającego się z ____________ (np. 2 pokoi, kuchni, łazienki). Lokal mieszkalny ma powierzchnię ___ m2 i jest objęty KW nr ___ prowadzoną przez Sąd Rejonowy w ____________ .
- Wynajmujący wynajmuje i oddaje Najemcy w użytkowanie lokal mieszkalny wskazany w ust. 1. Lokal mieszkalny jest wyposażony i umeblowany zgodnie z załączonym protokołem przekazania mieszkania (załącznik nr 1).
§ 2
Czas obowiązywania umowy
- Umowa najmu zostaje zawarta na czas
§ 3
Wynagrodzenie i nakłady
- Czynsz najmu wynosi ______ (słownie: ____________) miesięcznie i będzie płatny z góry w terminie ________________________. Pierwsza wpłata zostanie dokonana do dnia _______________________. Płatności będą dokonywane przelewem na rachunek bankowy nr: _______________________________________.
- Najemca poza zapłatą czynszu na rzecz Wynajmującego obowiązany będzie dokonywać wszelkich opłat wynikających z eksploatacji mieszkania:
- opłat za energię elektryczną i gaz;
- opłat za czynsz administracyjny, wodę i C.O.;
- Łączną kwotę należności wymienionych w ust. 2 Najemca będzie płacić Wynajmującemu na podstawie przedstawianych co miesiąc kopii faktur lub rachunków wystawionych przez dostawców wraz z czynszem najmu w terminie płatności czynszu.
- Najemca będzie także na własny koszt dokonywał drobnych nakładów na przedmiot najmu połączonych ze zwykłym użytkowaniem lokalu mieszkalnego.
§ 4
Kaucja
- Na poczet nieopłaconych należności z tytułu najmu, roszczeń z tytułu zniszczenia lokalu ponad normalną eksploatację i pozostałych roszczeń mogących wyniknąć w związku z niniejszą umową Najemca wpłaca Wynajmującemu kaucję w wysokości ______ (słownie: ____________).
- Kaucja zostanie wpłacona do rąk Wynajmującego w momencie zawarcia niniejszej umowy za pokwitowaniem.
§ 5
Wypowiedzenie umowy i zakończenie najmu
- Każda ze Stron ma prawo wypowiedzieć umowę w terminie
- Wynajmującemu przysługuje prawo natychmiastowego wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania okresów wypowiedzenia w następujących przypadkach:
- jeżeli Najemca pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
- jeżeli Najemca dwukrotnie nie dotrzymał terminu zapłaty czynszu lub opłat wskazanych w § 3 ust. 2 niniejszej umowy pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia najmu i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
- jeżeli Najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część.
- Po ustaniu stosunku najmu Najemca zobowiązany jest niezwłocznie zwrócić przedmiot najmu Wynajmującemu w stanie niepogorszonym ponad normalne zużycie.
- Najemca jest zobowiązany niezwłocznie poinformować Wynajmującego o wszelkich okolicznościach mających wpływ na pogorszenie przedmiotu najmu ponad normalne zużycie.
§ 6
Zastrzeżenia dotyczące przedmiotu najmu i dodatkowe informacje
- Najemca nie ma prawa podnajmować mieszkania ani jego części osobom trzecim.
- Najemca nie dokona żadnych zmian budowlanych w przedmiocie najmu, chyba że w formie pisemnej pod rygorem nieważności wyrazi na to zgodę Wynajmujący.
- W mieszkaniu będącym przedmiotem najmu mieszkać będą:
- ______________________
- ______________________
§ 7
Postanowienia końcowe
- W sprawach nieuregulowanych w niniejszej umowie zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego oraz Ustawy ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
- Każda ze Stron niniejszej umowy zobowiązana jest do bezzwłocznego informowania pozostałej Strony o wszelkich zmianach o wszelkich zmianach mających wpływ na wypełnianie postanowień niniejszej umowy przez Strony, w szczególności dotyczących adresu. W przypadku zaniechania tego obowiązku wszelkie pisma oraz oświadczenia doręczone pod ostatni wskazany adres uważa się za skutecznie doręczone.
- Wszelkie spory wynikające z niniejszej umowy rozstrzygać będzie sąd właściwy ze względu na siedzibę Wynajmującego.
- Jeżeli jakiekolwiek postanowienie umowy okaże się prawnie nieskuteczne lub nieważne w całości lub w części, nie narusza to ważności i skuteczności pozostałych postanowień umowy. W sytuacji wskazanej powyżej, Strony zobowiązane są do niezwłocznej zmiany lub uzupełnienia postanowień umowy uznanych za nieskuteczne lub nieważne, zgodnie z przepisami prawa, naturą stosunku prawnego i zgodnym zamiarem Stron.
- Wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
- Niniejsza umowa została sporządzona w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach po jednym dla każdej ze Stron.
podpis wynajmującego podpis najemcy _________________________ _________________________ Załączniki
- Protokół przekazania mieszkania
Umowa najmu a ochrona wynajmującego
Zwykła umowa najmu nieruchomości obejmuje najemcę bardzo dużą ochroną. Sprawia to, że osoby wynajmujące mieszkania ponoszą konsekwencje niepłacenia czynszu przez lokatora, którego nie mogą eksmitować bez wyroku sądu.
Przed taką sytuacją pozwala się zabezpieczyć umowa najmu okazjonalnego. Podczas gdy sama umowa wynajmu mieszkania nie różni się od tej zaprezentowanej w powyższym artykule, dołącza się do niej ważne oświadczenie w formie aktu notarialnego.
W oświadczeniu tym najemca deklaruje, że w razie wypowiedzenia lub zerwania umowy opuści on mieszkanie. Musi przy tym wskazać inną nierucjość, do której się wtedy wprowadzi, wraz z potwierdzeniem ze strony właściciela tamtej nieruchomości.
