Planujesz zakup nieruchomości lub podpisanie umowy o pracę? Sprawdź, na czym polega umowa przedwstępna, co musi zawierać, co gwarantuje i w jakich sytuacjach będzie nieważna.
Spis treści
Na czym polega umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna sprzedaży to umowa zobowiązująca, która ma na celu przygotowanie strony do zawarcia umowy przyrzeczonej, takiej jak umowa sprzedaży, umowa o pracę czy umowa o dzieło. To rodzaj gwarancji jeżeli zawarcie definitywnej umowy w danym momencie nie jest z różnych powodów możliwe lub dogodne. Taki dokument zabezpiecza interesy obu stron przy dowolnej transakcji.
Umowę przedwstępną zawiera się np. przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego (bank wymaga takiego dokumentu), kiedy sprzedający potrzebuje czasu na kupno innego mieszkania/domu lub sprzedający musi dopełnić formalności dotyczących spłaty kredytu obciążającego sprzedawaną nieruchomość, dokonać podziału czy dokończyć remont sprzedawanego lokalu.
Umowa przedwstępna ze skutkiem silniejszym lub słabszym
Aby zrozumieć zasady umowy przedwstępnej, należy zajrzeć do Kodeksu cywilnego (art. 389-390).
Umowa przedwstępna to instrument prawny, który ma za zadanie przygotować strony do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Może się zdarzyć, że jedna ze stron nie wykona obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej. W takiej sytuacji umowę przedwstępną można skutecznie egzekwować poprzez zastosowanie skutku silniejszego lub słabszego (Art. 390. § 1. kc):
- skutek słabszy – polega na żądaniu naprawienia szkody przez stronę, która liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej, jednak druga strona uchyla się od jej zawarcia lub z nią zwleka. Umowa o skutku słabszym występu kiedy taka umowa nie spełnia wymagań co do ważności umowy przyrzeczonej, zwłaszcza dotyczących formy (np. brak aktu notarialnego w przypadku sprzedaży nieruchomości). Strona poszkodowana może żądać odszkodowania ograniczonego do tzw. ujemnego interesu umownego.
- skutek silniejszy – występuje, gdy umowa przedwstępna spełnia wymogi co do ważności umowy przyrzeczonej. Strona poszkodowana może żądać odszkodowania lub domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej. Nawet jeśli zrzeknie się roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, to nadal ma prawo dochodzić odszkodowania. Skutek silniejszy będzie miało zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego.
Wybór między skutkiem silniejszym a słabszym zależy od spełnienia przez umowę przedwstępną wymagań dotyczących umowy przyrzeczonej. Znaczenie ma przede wszystkim spełnienie wymogów co do formy umowy (w postaci aktu notarialnego lub zwykłej umowy pisemnej).
Umowa przedwstępna wygasa po roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (Art. 390. § 3 kc).
Umowa przedwstępna warunkowa
Weźmy pod lupę, jak wyglądają szczegóły umowy przedwstępnej. Forma takiej umowy nie jest regulowana przez przepisy. Z pewnością powinna zawierać:
- datę i miejsce jej zawarcia,
- strony umowy,
- przedmiot sprzedaży,
- cenę sprzedaży,
- termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
- wysokość zadatku/zaliczki,
- podpisy stron.
Kiedy wygasa umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna powinna zawierać termin, w ciągu którego umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta. Trzeba pamiętać, że niewyznaczenie terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej powoduje, że nie można żądać jej zawarcia. To oznacza wygaśnięcie umowy przedwstępnej.
Umowę przedwstępną warto podpisać przede wszystkim jeżeli planujemy zakup nieruchomości. Taki dokument potwierdza determinację obu stron. To również zabezpieczenie na wypadek gdyby doszło do wycofania się z umowy. Z tego względu umowę przedwstępną stosuje się również w przypadku umowy o pracę, kiedy np. przyszły pracownik musi wywiązać się z innych zobowiązań. Umowa przedwstępna o pracę zawiera zazwyczaj zapis o przyszłym wynagrodzeniu, stanowisku i wymiarze czasu pracy. Naturalnie bardzo ważnym elementem jest data podpisania umowy przyrzeczonej, czyli umowy o pracę.
Umowa przedwstępna może zawierać zapis o zadatku, jednak nie musi. Warto pamiętać o uwzględnieniu zadatku, bo dzięki temu obie strony są lepiej zabezpieczone.
Czy umowa przedwstępna jest wiążąca?
Z pewnością zobowiązuje do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Jest wiążąca, jednak bywa, że jedna ze stron nie wywiąże się ze zobowiązania. Osoba, która wycofa się ze zwykłej umowy, naraża się na konieczność zapłacenia odszkodowania, a w przypadku aktu notarialnego, na to, że druga strona będzie dochodziła w sądzie zawarcia umowy przyrzeczonej.
Spisując umowę przedwstępną, trzeba uważać na zawarcie w niej ważnych elementów. To przede wszystkim określenie przedmiotu umowy, jego ceny oraz terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Brak tych zapisów może skutkować nieważnością umowy.
Umowa przedwstępna jest nieważna jeżeli przedmiot transakcji nie został dostatecznie opisany lub brakuje w nich danych dotyczących sprzedającego i nabywcy.
Ile kosztuje umowa przedwstępna u notariusza?
Umowa zawarta w formie umowy cywilnoprawnej jest bezpłatna, jednak za akt notarialny trzeba zapłacić. Taksa notarialna ustalana jest indywidualnie, bo maksymalne stawki taksy nie są obligatoryjne, czyli można je negocjować.
List intencyjny a umowa przedwstępna
Warto pamiętać, że list intencyjny nie jest tym samym co umowa przedwstępna. List intencyjny wyraża gotowość sprzedawcy i nabywcy, nie można go jednak traktować jako zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej. Natomiast umowa rezerwacyjna to tzw. umowa nienazwana (nie jest regulowana przez Kodeks cywilny lub inne przepisy), która poprzedza umowę przedwstępną. Często zawierana jest w obrocie nieruchomościami i pozwala zarezerwować daną nieruchomość (możliwe jest zobowiązanie zainteresowanego kupnem do uiszczenia opłaty, która przepadnie jeżeli ten wycofa się z umowy).
Umowa przedwstępna a śmierć sprzedającego
Jakie są konsekwencje takiej sytuacji? Umowa przedwstępna nadal może być ważna, bo obowiązki i prawa sprzedawcy przejmują jego spadkobiercy. Jednak nabywcę może czekać postępowanie sądowe jeżeli spadkobiercy np. nie będą chcieli się z nim porozumieć.
Przeczytaj więcej w kategorii Umowy.
