Umowa przedwstępna sprzedaży – kiedy ją zawrzeć? Jakie elementy zawiera?

Planujesz zakup nieruchomości lub podpisanie umowy o pracę? Sprawdź, na czym polega umowa przedwstępna, co musi zawierać, co gwarantuje i w jakich sytuacjach będzie nieważna.

Na czym polega umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna sprzedaży to umowa zobowiązująca, która ma na celu przygotowanie strony do zawarcia umowy przyrzeczonej, takiej jak umowa sprzedaży, umowa o pracę czy umowa o dzieło. To rodzaj gwarancji jeżeli zawarcie definitywnej umowy w danym momencie nie jest z różnych powodów możliwe lub dogodne. Taki dokument zabezpiecza interesy obu stron przy dowolnej transakcji. 

Umowę przedwstępną zawiera się np. przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego (bank wymaga takiego dokumentu), kiedy sprzedający potrzebuje czasu na kupno innego mieszkania/domu lub sprzedający musi dopełnić formalności dotyczących spłaty kredytu obciążającego sprzedawaną nieruchomość, dokonać podziału czy dokończyć remont sprzedawanego lokalu.

Umowa przedwstępna ze skutkiem silniejszym lub słabszym

Aby zrozumieć zasady umowy przedwstępnej, należy zajrzeć do Kodeksu cywilnego (art. 389-390).

Umowa przedwstępna to instrument prawny, który ma za zadanie przygotować strony do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Może się zdarzyć, że jedna ze stron nie wykona obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej. W takiej sytuacji umowę przedwstępną można skutecznie egzekwować poprzez zastosowanie skutku silniejszego lub słabszego (Art. 390. § 1. kc):

  • skutek słabszy – polega na żądaniu naprawienia szkody przez stronę, która liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej, jednak druga strona uchyla się od jej zawarcia lub z nią zwleka. Umowa o skutku słabszym występu kiedy taka umowa nie spełnia wymagań co do ważności umowy przyrzeczonej, zwłaszcza dotyczących formy (np. brak aktu notarialnego w przypadku sprzedaży nieruchomości). Strona poszkodowana może żądać odszkodowania ograniczonego do tzw. ujemnego interesu umownego.
  • skutek silniejszy – występuje, gdy umowa przedwstępna spełnia wymogi co do ważności umowy przyrzeczonej. Strona poszkodowana może żądać odszkodowania lub domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej. Nawet jeśli zrzeknie się roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, to nadal ma prawo dochodzić odszkodowania. Skutek silniejszy będzie miało zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego.

Wybór między skutkiem silniejszym a słabszym zależy od spełnienia przez umowę przedwstępną wymagań dotyczących umowy przyrzeczonej. Znaczenie ma przede wszystkim spełnienie wymogów co do formy umowy (w postaci aktu notarialnego lub zwykłej umowy pisemnej).

Umowa przedwstępna wygasa po roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (Art. 390. § 3 kc).

Umowa przedwstępna warunkowa

Weźmy pod lupę, jak wyglądają szczegóły umowy przedwstępnej. Forma takiej umowy nie jest regulowana przez przepisy. Z pewnością powinna zawierać:

  • datę i miejsce jej zawarcia,
  • strony umowy,
  • przedmiot sprzedaży,
  • cenę sprzedaży,
  • termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
  • wysokość zadatku/zaliczki,
  • podpisy stron.

Kiedy wygasa umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna powinna zawierać termin, w ciągu którego umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta. Trzeba pamiętać, że niewyznaczenie terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej powoduje, że nie można żądać jej zawarcia. To oznacza wygaśnięcie umowy przedwstępnej. 

Umowę przedwstępną warto podpisać przede wszystkim jeżeli planujemy zakup nieruchomości. Taki dokument potwierdza determinację obu stron. To również zabezpieczenie na wypadek gdyby doszło do wycofania się z umowy. Z tego względu umowę przedwstępną stosuje się również w przypadku umowy o pracę, kiedy np. przyszły pracownik musi wywiązać się z innych zobowiązań. Umowa przedwstępna o pracę zawiera zazwyczaj zapis o przyszłym wynagrodzeniu, stanowisku i wymiarze czasu pracy. Naturalnie bardzo ważnym elementem jest data podpisania umowy przyrzeczonej, czyli umowy o pracę.

Umowa przedwstępna może zawierać zapis o zadatku, jednak nie musi. Warto pamiętać o uwzględnieniu zadatku, bo dzięki temu obie strony są lepiej zabezpieczone.

Czy umowa przedwstępna jest wiążąca?

Z pewnością zobowiązuje do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Jest wiążąca, jednak bywa, że jedna ze stron nie wywiąże się ze zobowiązania. Osoba, która wycofa się ze zwykłej umowy, naraża się na konieczność zapłacenia odszkodowania, a w przypadku aktu notarialnego, na to, że druga strona będzie dochodziła w sądzie zawarcia umowy przyrzeczonej.

Spisując umowę przedwstępną, trzeba uważać na zawarcie w niej ważnych elementów. To przede wszystkim określenie przedmiotu umowy, jego ceny oraz terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Brak tych zapisów może skutkować nieważnością umowy.

Umowa przedwstępna jest nieważna jeżeli przedmiot transakcji nie został dostatecznie opisany lub brakuje w nich danych dotyczących sprzedającego i nabywcy. 

Ile kosztuje umowa przedwstępna u notariusza?

Umowa zawarta w formie umowy cywilnoprawnej jest bezpłatna, jednak za akt notarialny trzeba zapłacić. Taksa notarialna ustalana jest indywidualnie, bo maksymalne stawki taksy nie są obligatoryjne, czyli można je negocjować.  

List intencyjny a umowa przedwstępna

Warto pamiętać, że list intencyjny nie jest tym samym co umowa przedwstępna. List intencyjny wyraża gotowość sprzedawcy i nabywcy, nie można go jednak traktować jako zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej. Natomiast umowa rezerwacyjna to tzw. umowa nienazwana (nie jest regulowana przez Kodeks cywilny lub inne przepisy), która poprzedza umowę przedwstępną. Często zawierana jest w obrocie nieruchomościami i pozwala zarezerwować daną nieruchomość (możliwe jest zobowiązanie zainteresowanego kupnem do uiszczenia opłaty, która przepadnie jeżeli ten wycofa się z umowy).

Umowa przedwstępna a śmierć sprzedającego

Jakie są konsekwencje takiej sytuacji? Umowa przedwstępna nadal może być ważna, bo obowiązki i prawa sprzedawcy przejmują jego spadkobiercy. Jednak nabywcę może czekać postępowanie sądowe jeżeli spadkobiercy np. nie będą chcieli się z nim porozumieć.

Przeczytaj więcej w kategorii Umowy.

Poprzedni artykuł
Następny artykuł
Rafał Panas
Rafał Panas
Od lat zajmuje się przygotowywaniem artykułów na tematy związane z biznesem, prowadzeniem firmy oraz nowymi technologiami. Zafascynowany postępującą cyfryzacją, która kreuje nowe szanse i okazje dla przedsiębiorców. Tworzenie artykułów dla przedsiębiorców łączy z pisaniem powieści, gdyż jak sam przyznaje, nic tak dobrze nie koi nerwów, jak solidny dreszczowiec.

Czytaj również

Najchętniej czytane

Nierejestrowana działalność gospodarcza. Jak zarabiać bez rejestracji?

Firma na próbę, zarabianie bez firmy. Choć nierejestrowana działalność gospodarcza ma różne oblicza, pozostaje dobrym sposobem na przetestowanie pomysłu na biznes. Na czym dokładnie...

Jaki jest podatek od darowizny w 2024 roku? Czy zapłacisz podatek za darowiznę od rodziców?

Podatek od darowizny jest obowiązkowy, nawet gdy dotyczy on najbliższej rodziny. Z tego artykułu dowiesz się, jak go wyliczyć, jakie są wolne kwoty od...

Czynny żal do Urzędu Skarbowego – kiedy należy go złożyć? Wzór

Jak wygląda czynny żal? Wzór pozwoli szybciej go wypełnić. Zobacz, jak wygląda. Sprawdź, jakie warunki trzeba spełnić, aby można było złożyć czynny żal. Przeczytaj...
pieczęc kwalifikowana

Najnowsze

Jak zarobić jak najwięcej, czyli czym jest maksymalizacja zysku?

Firmy konsekwentnie dążą do osiągnięcia jak najwyższych profitów. Przyglądamy się, co wpływa na maksymalizację zysków, odpowiadamy na pytania: czym jest, jakie są jej cele...

Zwolnienie z podatku od nieruchomości dla osób fizycznych

Podatek od nieruchomości dotyczy bardzo dużej grupy osób, jednak nie każdy właściciel mieszkania, domu lub gruntów musi go zapłacić. Sprawdzamy, kto i na jakich...

Dofinansowanie na szkolenia

Jak podnieść kwalifikacje swoich pracowników, jak sprawniej prowadzić swoją firmę? Nowe umiejętności zdobędziesz biorąc udział w szkoleniach. Teraz najważniejsza informacja: nie musisz finansować wyspecjalizowanych...

Chcesz być na bieżąco z najnowszymi wiadomościami?

Wpisz tylko swój email, a będziemy w kontakcie. To takie proste!