Wynajmowanie nieruchomości jest wciąż bardzo popularnym sposobem inwestowania albo przynajmniej bezpiecznego przechowania kapitału. Wynajmowanie nieruchomości nie wymaga założenia działalności gospodarczej i można to robić jako osoba prywatna. A gdybyśmy jednak chcieli wynajmować nieruchomość jako firma, to czy możemy to zrobić?
Wynajem nieruchomości
Nieruchomości wydają się wygodną formą bezpiecznego przechowania kapitału, a w określonych latach również daje możliwość zarabiania, czyli inwestowania. Konieczność poszukiwania najemców, rozliczeń, zajmowania się awariami lub remontami może zajmować sporo czasu. Wiele osób zarabia na wynajmie jako osoby prywatne. Czy można to zrobić prowadząc firmę, jako działalność gospodarczą?
Właścicielem nieruchomości może być zarówno osoba prywatna, jak i firma. W związku z tym również firma może wynajmować nieruchomość. Rozpatrując więc wszystkie możliwości, mamy tutaj 4 warianty. Pierwszy, gdy osoba prywatna wynajmuje osobie prywatnej, druga, gdy osoba prywatna wynajmuje nieruchomość firmie, trzecia, gdy firma decyduje się wynająć nieruchomość osobie prywatnej i ostatni przypadek gdy firma wynajmuje nieruchomość innej firmie.
Nie ma tu znaczenia czy wynajmujemy mieszkanie czy lokal użytkowy. Jedyna różnica jest taka, że inaczej liczony jest podatek w zależności od tego, czy wynajmujemy nieruchomość jako osoba prywatna, czy firma.
CZYTAJ TAKŻE: Umowa B2B z pracownikiem. Jakie koszty dla pracodawcy?
Prywatny najem
Zacznijmy od sytuacji, gdy prywatny właściciel nieruchomości wynajmuje ją osobie prywatnej. W tym przypadku to właściciel odpowiada za znalezienie lokatora, jego weryfikację, a także za ewentualne naprawy. Nawet jeśli zleci to zewnętrznemu podmiotowi i tak właścicielem nieruchomości cały czas pozostanie on, osoba prywatna. Musi więc przestrzegać choćby ustawy o ochronie praw lokatorów. Taki najem nie wymaga zakładania działalności gospodarczej. Podatek rozliczamy od 2022 roku w formie ryczałtowej.
Trochę inaczej będzie w przypadku podnajmu. Jeśli zgodzimy się by nasza nieruchomość była podnajmowana, to w tym przypadku sytuacja się trochę skomplikuje. Wszystko dlatego mamy tutaj jedną nieruchomość ale dwa stosunki prawne. Jeden jest zawierany między właścicielem, a najemcą, drugi między najemcą, a podnajemcą. To istotne o tyle, że w przypadku podnajmu inaczej liczony jest podatek. Żeby wynajmować swoją nieruchomość nie trzeba prowadzić działalności gospodarczej. W przypadku podnajmu – będziemy musieli dopełnić obowiązku zarejestrowana działalności. Jeśli zawrzemy umowę, w której wyrazimy zgodę na podnajem, to jako właściciele mieszkania podpisujemy umowę z firmą, a nie z osobą prywatną. Daje to taką korzyść, że nie trzeba stosować chociażby przepisów o ochronie lokatorów.
Prywatny wynajem lokalu użytkowego
W przypadku gdy jesteśmy właścicielami lokalu użytkowego i chcemy wynająć go, to chociaż nie będzie to działalność gospodarcza, taki wynajem będzie obłożony podatkiem VAT. Do momentu osiągnięcia limitu 200 tys. zł można skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego albo zarejestrować się jako czynny podatnik VAT.W tym drugim przypadku nie jest konieczne nawet rejestrowanie działalności gospodarczej. 8% VAT zastosujemy w przypadku usług związanych z zakwaterowaniem, a 23% dla pozostałego wynajmu na cele użytkowe. Co do podatku dochodowego, to możemy rozliczać go ryczałtem.
Najem jako firma
Wynajmowanie nieruchomości przez firmę jest pod względem podatkowym bardzo łatwe. Stawka podatku VAT zależy w tym przypadku czy firma, która jest „właścicielem” korzysta ze zwolnienia VAT, czy nie. W pierwszym przypadku, gdy lokal jest wynajmowany na cele mieszkaniowe albo firma stosuje zwolnienie podmiotowe, to VAT określany jest stawką zwolnioną. 8% stosujemy w sytuacji gdy firma jest czynnym podatnikiem VAT, a nieruchomość wynajmowana jest w ramach usługi zakwaterowania. W każdym innym przypadku, musimy doliczyć 23% VAT.
CZYTAJ TAKŻE: Błąd w księgach rachunkowych. Co za to grozi?
Niezależnie od tego, czy przedsiębiorca jest zwolniony z podatku VAT, czy nie, niezależnie też od celu wynajmu, taki wynajem powinien wykazać w deklaracji VAT.
