Czy wiedziałeś, że większość deweloperów bierze kredyt, aby zrealizować swoją inwestycję? Takiego zobowiązania nie będzie jednak w stanie zaciągnąć każda osoba, która postanowi zbudować osiedle. Czym jest kredyt deweloperski oraz jakie warunki należy spełnić, żeby go uzyskać? Podpowiadamy!
Kredyt deweloperski to inwestycyjne zobowiązanie celowe dedykowane realizacji inwestycji deweloperskich. Zobowiązanie niejednokrotnie opiewa na bardzo wysokie sumy, dlatego o jego uzyskanie mogą się starać wyłącznie wybrane podmioty. Jego konstrukcja jest zbliżona do budowlanych kredytów hipotecznych. Co jeszcze warto wiedzieć o kredycie deweloperskim? Zapraszamy do lektury!
Spis treści
Kredyt deweloperski – co to jest?
Kredyt deweloperski jest kredytem inwestycyjnym celowym, a więc dedykowanym przedsiębiorcom i przeznaczonym na realizację konkretnych celów. W tym wypadku środki wypłacane są na realizację inwestycji mieszkaniowej.
Jak działa kredyt deweloperski?
Aby otrzymać kredyt deweloperski, należy posiadać szczegółowy projekt inwestycyjny, biznesplan i szereg innych dokumentów dotyczących inwestycji oraz sytuacji prawnej i majątkowej dewelopera. Dodatkowo warto posiadać wkład własny, na przykład w postaci działki budowlanej, na której ma zostać zrealizowana inwestycja.
Wszystkie te dokumenty przedstawia się w banku razem z wnioskiem kredytowym, a następnie czeka na podjęcie decyzji kredytowej. Jeśli ta będzie pozytywna, to podpisuje się umowę kredytową, a następnie zakłada rachunek powierniczy, na który będą wypłacane transze kredytu deweloperskiego.
Mowa o transzach, ponieważ takie zobowiązanie nie jest wypłacane w całości, a w kilku częściach, które nazywa się „transzami”. Wraz z wnioskiem kredytowym deweloper przedstawia harmonogram planowanych do realizacji prac oraz koszt realizacji poszczególnych etapów inwestycji. Dopiero po zrealizowaniu prac zaplanowanych na poszczególne transze, bank uruchamia kolejne środki pieniężne.
Dla kogo przeznaczone są kredyty deweloperskie?
Kredyt deweloperski może otrzymać wyłącznie przedsiębiorca, który prowadzi działalność deweloperską. Często deweloperzy zakładają spółki celowe, a więc takie, które powstają w celu realizacji konkretnej inwestycji, aby w ten sposób zwiększyć swoją wiarygodność w ocenie banku, a tym samym zwiększyć swoją szansę na uzyskanie finansowania.
Co można sfinansować kredytem deweloperskim?
Ze środków otrzymanych w ramach kredytu deweloperskiego można sfinansować następujące inwestycje:
- budowę budynków mieszkaniowych i komercyjnych – mowa tutaj o: domach jedno- i wielorodzinnych, osiedlach bloków mieszkaniowych oraz osiedlach domów, nieruchomościach komercyjnych – biurowcach i innych powierzchniach biurowych, usługowych i handlowych;
- rozbudowę osiedli mieszkaniowych lub nieruchomości komercyjnych;
- dokończenie inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych lub inwestycyjnych;
- zakup i remont lub adaptacja budynków z rynku wtórnego.
Zrealizowane inwestycje mogą być w przyszłości wystawione na sprzedaż lub wynajem. W tej kwestii banki nie nakładają na deweloperów ograniczeń.
Jedynie nieliczne banki oferują możliwość uzyskania kredytu deweloperskiego refinansowego. Ciężko również dostać taki kredyt na zakup gruntów pod budowę.
Jak dostać kredyt deweloperski?
Jak już wcześniej wspomnieliśmy, aby otrzymać kredyt deweloperski, konieczne jest prowadzenie działalności deweloperskiej, a najlepiej spółki celowej założonej w celu realizacji konkretnego przedsięwzięcia deweloperskiego. Najczęściej wymaga się, aby taka działalność była prowadzona odpowiednio długo, zazwyczaj są to minimum 24 miesiące.
Dodatkowo banki wymagają, aby deweloper dysponował wkładem własnym w minimalnej wysokości mieszczącej się w przedziale od 20% do 30% wartości planowanej inwestycji. Wkładem mogą być środki pieniężne, ale również działka, gdzie planujemy zrealizować inwestycję.
Wnioskując o kredyt deweloperski, należy też posiadać szereg dokumentów. Jednym z najistotniejszych jest biznesplan planowanej inwestycji. Dodatkowo trzeba będzie przedstawić: akt notarialny zakupu gruntów pod budowę, decyzję z pozwoleniem na budowę, operat szacunkowy pokazujący wartość bieżącą oraz przyszłą (po zrealizowaniu inwestycji) i prospekt informacyjny zawierający najistotniejsze informacje o planowanej do zrealizowania inwestycji oraz planowanych terminach wykonania konkretnych prac budowlanych.
Nie bez znaczenia jest również zdolność kredytowa. Kredyt deweloperski to bardzo duże zobowiązanie. Nic więc dziwnego w tym, że bank chce mieć pewność, że deweloper będzie w stanie terminowo regulować jego raty. Analitycy na pewno bacznie przejrzą dokumenty finansowe firmy, sprawdzą jej historię kredytową, aktualnie posiadane zobowiązania i majątek.
Ile kosztuje kredyt deweloperski?
Wspominaliśmy już, że konstrukcja kredytu deweloperskiego jest zbliżona do tej kredytu hipotecznego. Zasada ta dotyczy również kosztów, jakie należy ponieść, aby taki kredyt otrzymać. Ile zatem kosztuje kredyt deweloperski?
Pierwszą opłatą, z jaką spotka się deweloper ubiegający się o kredyt deweloperski, jest prowizja za rozpatrzenie wniosku kredytowego. Przy zobowiązaniu na realizację inwestycji deweloperskiej, konieczne będzie jej zapłacenie, nawet kiedy bank wyda decyzję odmowną. Drugą opłatą jest kolejna prowizja, a tym razem za przyznanie kredytu deweloperskiego. Przy kredycie hipotecznym płacimy jedynie jedną prowizję, kiedy kredyt zostanie uruchomiony.
Kolejna opłata to oprocentowanie kredytu. Na oprocentowanie składa się stawka referencyjna WIBOR oraz marża banku. WIBOR jest wartością zmienną. Marża to natomiast zazwyczaj wartość stała przez cały okres kredytowania. Oprocentowanie doliczane jest do każdej raty kredytu.
Jeśli deweloper będzie chciał spłacić kredyt przed czasem, to również może się spotkać z koniecznością zapłacenia z tego tytułu prowizji. Najczęściej jej wysokość liczymy jako procent od kwoty nadpłacanej.
Podsumowując, kredyt deweloperski to zobowiązanie celowe dedykowane realizacji przedsięwzięć budowlanych. Aby otrzymać ten rodzaj finansowania, należy prowadzić działalność deweloperską, posiadać odpowiednią zdolność finansową oraz szczegółowy plan planowanego przedsięwzięcia.
